Module 1 : l'habitat indigne, de quoi parle-t-on?

Chaque année, des milliers de signalements de logements dégradés sont transmis aux mairies. Ils concernent des situations d’humidité, de fissures, d’absence de chauffage, de risques d’effondrement, etc.

👉 À chaque signalement, la responsabilité du maire peut être engagée mais vous n’êtes pas à l’aise avec cette politique publique que vous trouvez complexe.

L’objectif de cette page : vous donner les clés pour traiter une situation de logement indigne sur votre commune sans erreur, étape par étape, avec les bons outils et les bons modèles.

D'abord une définition de l'habitat indigne : constituent un habitat indigne

• les locaux utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage,
• les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

Concrètement cela concerne

• les immeubles menaçant de ruine, en péril car ils constituent un risque pour la sécurité
• les logements, immeubles et locaux insalubres et impropres à l’habitation car ils constituent un risque pour la santé
• les logements et immeubles où le plomb est accessible pour le risque de saturnisme

La mise en sécurité

(vous connaissez sous le terme péril)

L’immeuble présente un défaut de solidité qui constitue un risque pour la sécurité des occupants ou des passants

Exemples :

• risque d’effondrement de la structure (murs, charpente, planchers, escaliers)
• instabilité des annexes (balcons, cheminées)
• constructions inachevées ou mal entretenues)

La mise en sécurité relève du code de la construction et de l'habitat.

Le danger avéré pour la sécurité ou la salubrité

Le risque provient d’une cause extérieure.

Exemples :

• le sol de la parcelle voisine s’affaisse et provoque des fissures sur la façade du bâtiment
• les facteurs naturels (tempête, incendie)
• la catastrophe technologique
• l’état des sous-sols, etc.

Le danger avéré relève du Code Général des Collectivités Territoriales.

L’insalubrité

Le logement présente un risque pour la santé ou la sécurité des personnes occupant le logement, ou pour celle du voisinage.

Exemples d’indicateurs (seule l’agence régionale de santé peut déclarer l’insalubrité) :

• l’absence de chauffage, d'éclairage, de source d'eau potable ou d'équipements sanitaires fonctionnels
• l’accumulation importante de déchets
• des sous-sol ou caves servant d'habitation

L'insalubrité concerne le code de la santé publique.

Le danger sanitaire ponctuel

Le danger sanitaire ponctuel : le logement présente des désordres créant un danger avéré pour la santé des occupants ou pour les tiers, et dont l’imminence nécessite une intervention d’urgence. Le rapport constatant les désordres, les risques et donnant les prescriptions est réalisé par les services municipaux mais la mise en œuvre et l’arrêté sont de la responsabilité du Préfet.

Exemples :

• risque d’électrocution
• risque d’intoxication au monoxyde de carbone

Le danger sanitaire ponctuel concerne le code de la santé publique.

La non-décence

Le logement mis en location ne respecte pas les critères minimaux de confort.

Exemples :

• chauffage
• ventilation
• surface
• équipements

La non-décence relève du code civil et la loi relative aux rapports locatifs.

Les infractions aux règles d’hygiène

Le logement présente un problème d’hygiène ou d’équipement.

On parle d'infractions aux règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (RSHS) ou au Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

Exemples :

• Les RSHS relèvent du code de la santé publique.
• Le RSD relève du Code Général des Collectivités Territoriales.

À retenir pour toutes ces situations

Tous ces cas sont différents, mais chacun nécessite une démarche spécifique.

Retrouvez ces situations la semaine prochaine dans le module 2 : qui fait quoi? Les acteurs à connaître.