Décider de la bonne procédure

Vous avez réalisé la visite d’un logement suite au signalement de son mauvais état et vous vous posez une question essentielle : que dois-je faire maintenant?

La réponse se trouve dans la nature des désordres constatés.

Tous les logements dégradés ne relèvent pas des mêmes règles, ni des mêmes responsabilités. Pour agir de façon efficace — et éviter de perdre du temps ou de vous tromper de procédure — il est indispensable de savoir reconnaître les grandes catégories de désordres.

Dans cet article, nous vous présentons les 5 principaux types de situations que vous pouvez rencontrer, avec leurs caractéristiques, des exemples concrets… et ce que vous pouvez faire en tant qu’agent de collectivité ou élu.

1. Le logement non décent

Un propriétaire se doit de délivrer un logement décent à ses occupants/locataires. On parle de non-décence lorsque les critères minimaux de décence répertoriés dans le (Ouvre une nouvelle fenêtre) décret décence ne sont pas respectés.

Ce type de désordre est courant, notamment dans les logements anciens ou mal entretenus.

Les exemples typiques :

• Humidité sur les murs, infiltrations, absence de chauffage ou d’eau chaude, ventilation défectueuse, installation électrique vétuste mais pas dangereuse, présence de nuisibles (rats, puces…), isolation thermique insuffisante (performance énergétique minimale non atteinte).

Ce qu’il faut savoir :

• Avant de signaler la non-décence d’un logement, vérifiez que les désordres ne sont pas dus à un manque d'entretien du locataire. Celui-ci est responsable des petites réparations et de l’entretien courant.
• Vérifiez également que le locataire a informé son propriétaire de la situation.
• Lorsque le locataire bénéficie d’aides au logement, ces situations sont traitées par des échanges entre la CAF (ou la MSA), le locataire et le propriétaire ;
• Ces échanges peuvent mener à une consignation des allocations logement si le propriétaire ne réalise pas les travaux permettant de résoudre le problème;
• Le maire n’intervient pas directement dans la résolution, sauf si des désordres plus graves sont constatés ou si une convention le lie à l’organisme payant les prestations sociales qui lui donne le droit de constater et de transmettre.
• Si le locataire ne bénéficie pas d’aides au logement, il peut s’adresser à un médiateur ou demander l’intervention du juge.

2. Le non-respect des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité (RSHS)

Certains logements ne respectent pas les normes minimales d’hygiène fixées par le Code de la santé publique.

Depuis 2023, ces règles remplacent progressivement les anciens règlements sanitaires départementaux.

Exemples :

• infiltrations, mauvaise évacuation des eaux usées ;
• mauvais état des parties communes ;
• problème d’humidité.

Certaines problématiques constatées sont communes avec la non-décence. C’est même souvent le cas. Elles seront traitées à la fois par une procédure de non-respect des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité diligentée par la commune et par un signalement de non-décence à la CAF ou la MSA si l’occupant est allocataire.

OILHI vous guide dans ces deux axes complémentaires de traitement de la situation.

Ce qu’il faut savoir :

• Le maire peut agir via ses pouvoirs de police (hygiène/salubrité) ;
• Il détient le pouvoir de contrôler, mettre en demeure et dresser procès verbal en cas de non résolution
• Une contravention de 4ème classe sanctionne le non-respect de ces règles.

Remarque : certaines dispositions résiduelles des Règlements Sanitaires Départementaux (RSD) restent en vigueur tant qu’elles n’ont pas été expressément abrogées.

Les maires doivent donc continuer à appliquer ces articles, en particulier pour les désordres liés à l’hygiène des locaux, aux installations sanitaires ou à l’entretien des immeubles. Ces textes constituent une base juridique essentielle dans de nombreuses situations de terrain.

3. Le danger sanitaire ponctuel

Il s’agit d’un danger immédiat pour la santé des occupants, sans que cela constitue une insalubrité généralisée. Ces situations nécessitent une réaction rapide.

Exemples :

• Risque d’intoxication au monoxyde de carbone (chauffage défectueux) ;
• débordement d’eaux usées dans un logement ;
• Déchets putrescibles ou déjections en accumulation (vous entendrez parfois parler de syndrome de Diogène et d’incurie dans ces situations);
• Absence d’eau potable ;
• Logement sans chauffage en hiver.

Ce qu’il faut savoir :

• Le préfet (via l’ARS) est compétent pour engager une mesure d’urgence ;
• Mais vous, en tant que maire, devez alerter l’ARS et demander une intervention ;
• OILHI vous permet de tracer le signalement et d’informer rapidement les partenaires, sur la base d’un modèle de rapport.

4. Le danger pour la sécurité (mise en sécurité / péril)

Un bâtiment peut menacer la sécurité des personnes, soit à cause de sa structure, soit de ses équipements. C’est ce qu’on appelait autrefois un “péril”.

Exemples :

• Façade qui menace de s’effondrer ;
• Planchers instables,
• Escaliers fissurés ;
• Charpente déformée ;
• Chute d’éléments de toiture.

Ce qu’il faut savoir :

• Le maire est compétent pour engager une procédure de mise en sécurité (urgente ou non) ;
• Il s’agit d’une compétence spéciale du maire. Cette compétence peut être transférée au président d’EPCI. C’est alors à l’EPCI d’intervenir.
• Une expertise technique est souvent nécessaire ; elle peut être réalisée par un expert désigné par le Tribunal administratif saisi par la collectivité, par un Bureau d’études externe, par un opérateur, etc.
• Il s’agit d’une procédure très encadrée (délais, arrêtés, publication…) que OILHI vous aide à sécuriser.

5. L’insalubrité

C’est souvent la situation la plus grave. Un logement ou un immeuble est déclaré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé ou la sécurité, soit par son état, soit par son usage.

Exemples :

• Infiltrations multiples,
• Moisissures étendues ;
• Surchauffe ou humidité permanente ;
• Présence de plomb dégradé (risque saturnisme) ;
• Plusieurs infractions combinées aux règles d’hygiène et de salubrité.

Ce qu’il faut savoir :

• La déclaration d’insalubrité relève du préfet, après rapport de l’ARS ;
• En tant que maire, vous êtes le premier relais d’alerte ;

Vous pouvez enclencher la démarche via Oilhi et solliciter l’ARS via Signal logement.

Vous pouvez aussi rencontrer une situation de danger avéré résultant d’un événement externe

C’est une situation dangereuse à laquelle il faut mettre fin immédiatement sous peine d’avoir des blessés mais qui résulte d’une cause externe ayant engendré une fragilité importante du bâti.

Exemples :

• Glissement de terrain qui a emporté une partie d’un mur de soutènement,
• Incendie qui a ravagé la toiture d’un immeuble qui menace maintenant de s’effondrer,
• Tempête qui a abîmé des toitures dont des éléments (tuiles, cheminée…) menacent de tomber dans une rue publique;

Ce qu’il faut savoir :

• Le maire est responsable de la mise en sécurité des habitants au titre de ses pouvoirs de police générale (Code Général des Collectivités Locales)
• En tant que maire, vous pouvez ordonner, par arrêté, l’évacuation d’un immeuble, interdire l’accès à un terrain, mettre en place un périmètre de sécurité.
• Vous pouvez enclencher la démarche via Oilhi

Maintenant vous savez à quoi correspondent les désordres que vous avez constatés !

📌 Rendez-vous sur (Ouvre une nouvelle fenêtre) OILHI, votre assistant pour intervenir sur tous les signalements.

👉 Lancez un dossier et retrouvez toutes ces informations directement : (Ouvre une nouvelle fenêtre) https://www.oilhi.beta.gouv.fr/